El pasado 4 de mayo de 2010 entró en vigor una importante reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que contiene significativas modificaciones en cuanto a la tramitación de asuntos en la jurisdicción civil.
Uno de los temas que se han visto afectados por la reforma es el desahucio por el impago de las rentas en viviendas o locales arrendados.
La reforma en este aspecto va dirigida principalmente a conseguir que el propietario recupere la posesión de su vivienda o local en el menor tiempo posible y evitar el uso torticero que hacían muchas veces los arrendatarios morosos de las leyes procesales con el único fin de prolongar su ocupación en la finca arrendada, con el perjuicio que eso conllevaba para el propietario.
Novedades antes de poner la demanda
En primer lugar se establece por ley (excepto pacto en contrario de las partes en el contrato de arrendamiento) la finca o local arrendado como el lugar para llevar a cabo todo tipo de notificaciones y comunicaciones judiciales. Además si el arrendatario es persona jurídica, podrá señalarse como domicilio el de su administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro Mercantil.
Antes de la reforma solo era posible ejercitar de forma conjunta a la petición de desahucio por falta de pago la reclamación de las rentas debidas. Sin embargo a partir de la reforma se podrá ejercitar también las acciones pertinentes contra el avalista o fiador del arrendatario, lo que supone un ahorro tanto de tiempo como de dinero para el propietario.
Novedades durante la tramitación del proceso una vez interpuesta demanda de desahucio por falta de pago
Si el propietario interpone demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, el arrendatario tiene la posibilidad de impedir que se le condene a abandonar la finca si, antes del acto del juicio, paga las rentas que se le reclaman en la demanda. En esto consiste la figura jurídica llamada “enervación”. Para que esto sea posible se deben cumplir dos requisitos:
Que el arrendador no haya enervado antes otra acción interpuesta por el propietario en contra suya y sobre la misma vivienda o local.
Que el arrendador no haya requerido fehacientemente al arrendatario para el pago de las rentas dos meses antes de interponer la demanda. Con la reforma, una vez efectuado el requerimiento, el plazo para interponer la demanda se reduce a un mes.
La novedad más destacada es que, en caso de prosperar la enervación, las costas se impondrán al demandado, lo cual supone que el arrendador deberá pagar los servicios del abogado y procurador que el propietario se ha visto obligado a contratar para reclamar las rentas impagadas.
Otra de las innovaciones más significativa para evitar prolongar eternamente la estancia del alquilado que no paga sus rentas consiste en obligarle a designar, o pedir que se le designe de oficio, abogado y procurador en el plazo de 3 días a contar des de el día en que se le notifica la demanda. Si lo hace en un momento posterior no se acordará la suspensión del juicio.
Esta cuestión no es baladí, puesto que lo ocurría hasta el momento con cierta frecuencia era que, en el día señalado para la vista, el arrendatario comparecía en el juzgado pidiendo abogado y procurador de oficio, con lo que el juez no tenía otra opción que la de suspender el juicio y convocar a las partes a una vista para otro día, con lo cual el arrendatario alargaba la ocupación de la finca arrendada a costa del propietario.
Novedades en el lanzamiento del arrendador
El lanzamiento es el término jurídico para nombrar el momento de echar de la vivienda o el local al arrendador que no paga sus rentas.
Si el demandado no comparece al juicio y la sentencia le condena a abandonar la finca, se declarará, sin más trámites, el desahucio, debiéndose llevar a cabo el lanzamiento del arrendatario dentro del mes siguiente al día señalado para la vista sin ninguna otra notificación al arrendatario. La sentencia se le habrá notificado dentro de los seis días posteriores a la celebración de la vista.
Si antes del lanzamiento el arrendador acredita ante el Secretario Judicial haber entregado la finca al arrendatario, dictará decreto cancelando el lanzamiento. Sin embargo el propietario puede pedir que el Secretario Judicial este presente en el momento de acceder a la finca, para que pueda levantar acta sobre el estado de la finca, trámite que será de gran ayuda para favorecer una posible reclamación posterior por los daños y perjuicios que el arrendador pueda haber causado a la vivienda o el local arrendado.
Carles Deutú Dalmau
Marc Monnickendam Tarradellas
